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  <title>房价的本质 [ 51AIOps 专注于运维自动化  微信： kaipython ]</title>
  
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    <span class="title" style="text-transform:none">51AIOps 专注于运维自动化  微信： kaipython</span>
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        房价的本质
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      <p><strong>有句话叫你赚的钱都是你对这个世界认知的变现。</strong></p>
<p>在楼市面前，认知尤为重要，过去几年你对房价理解的高低，一定程度上决定了你现在的财富等级。</p>
<p>犹如现在，新冠疫情下，有人说房地产将要崩溃房价下跌指日可待，有人却说疫情过后将会是房价暴涨的时刻。<br>谁对谁错？在我看来，不明白房价背后的本质，一味的讨论涨跌毫无意义。</p>
<p>我们都知道，房价的背后是土地财政，土地财政的背后是政府，政府的定义是什么？很多人其实不明白，1993年《美国科学评论》著名论文《独裁、民主和发展》里有一个定义我认为很合适，流动/常驻的帮，有兴趣的可以自己去看看。</p>
<p>简单来说，我们也可以把政府看做一个企业，普通的企业生产的是商品，而政府企业生产的是公共产品。</p>
<p>所以别笑，政府的“为人民服务”与企业的“顾客是上帝”是一样的，没讲出来的是这背后的服务都是要收费的。</p>
<p>政府就是通过税收提供公共服务，获取“利润”的企业。</p>
<p>无论动机还是其行为，同其他的企业并无本质区别。</p>
<p>每个企业背后都是一种商业模式，一个商业模式要启动就必须要有初始资本，资本哪里来？工业化和城镇化是经济增长的“两个车轮”，在过去短缺经济和封闭环境下，为了实现赶超发展，我们优先选择了先行工业化。</p>
<p>于是计划经济条件下，经济被分为农业和工业两大部类，再通过户籍制度将大量农民固定在土地上，通过工农业产品剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门，用这个惨烈的代价，实现了工业化的初始积累。</p>
<p>在建立起工业发展的基础后，突然发现用这种形式实际上是割裂了生产和消费，无法实现有效循环，农民实现了工业化的积累，却没有力量完成城市化的积累。而城市化的初期都需要大量的固定资产投资，能不能实现城市化主要取决于其获得第一笔融资的能力。</p>
<p>对于大部分基础设施而言，一次性投资会非常巨大，而收益则是在建成后逐年收回，妨碍城市化水平提高的一个重要原因，就是收益和成本在时间上的错配，如何筹集一次性的固定成本，成为制约城市公共服务提供的最大瓶颈，使得很多城市无法启动城市化。</p>
<p>在传统经济中，一次性投资的获得主要通过过去剩余的积累，就像一个人买房子，靠攒钱买是很慢的，政府也是一样，要慢慢收税积累资本再投资建设是很慢的一个过程，这就极大地限制了大型公共设施的建设。</p>
<p>突破性的进步，来自于近代金融体系的创新，通过信用制度，未来的收益可以贴现到今天使得资本形成方式，得以摆脱对过去积累依赖转向预期收益，然后不断积累循环，这就是土地财政背后的意义。</p>
<p>根据1982年宪法第十条，土地由国家所有—这是中国土地制度与其他个国家最大的不同。相当于政府垄断了土地一级市场，而计划经济遗留下来的这一独特制度使土地成为中国地方政府巨大资本且不断增值的信用。</p>
<p>“土地财政”的作用是利用市场机制将隐匿财富转化为启动中国城市化的巨大资本，正是这一制度，使得中国走上一条通过土地融资获得原始资本的发展道路。</p>
<p>1987年，深圳借鉴改造香港土地制度，将土地所有权与使用权两权分离，到90年全国推广。1994年由于中央启用分税制，地方财政收入从80%降到50%，财政支出仍维持在80%，导致地方财政难以为继。所以当时作为交换的条件，中央明确土地收入归地方政府所有。</p>
<p>自此开启了地方卖地为生的城市化道路。</p>
<p>而土地出售的本质是：通过出售土地未来的增值，为城市的公共服务一次性投资融资。按照1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：商业、旅游、娱乐用地40年，工业综合用地50年，教育、科技、文化、卫生等公共用地50年，居住用地70年。</p>
<p>所以土地财政的本质就是土地金融，一种为了解决城市建设启动资本问题的特殊金融制度设计。地方政府通过土地财政，成功把公共服务未来收益资本化，把财政问题用金融手段解决。</p>
<p>所以中国的不动产不仅包含该项物业未来的增值，还包含政府转移的不动产税收，这是作为投资品的不动产，在中国与其他国家最大的不同。</p>
<p>这就解释了为什么中国房价如此之高的原因，从国际标准来看，房价收入比的合理水平是3<del>7倍，中国房价收入比在20</del>30倍，一线城市甚至达到50。</p>
<p>但你要知道中国房地产的总建筑成本约为2000~3000元/㎡,其余的大部分都是地价，这就是为什么建筑成本差不多，一线二线城市和其他城市房价差别这么大，小城市地价在总成本只占三分之一，而一二线土地成本基本上在四分之三以上，根据2018年社科院《房地产蓝皮书》我国房价中68%是地价。</p>
<p>很多人还在把中国的房子当成普通的商品看待，用商品理论去分析房价，讨论供需。</p>
<p>房屋本身如果作为商品是不断折旧贬值的，照理房价应该下跌才对，而现实不是这样的，因为房价的上涨并不来源于本身的价值而是来自于地价的上涨，或者更本质的说是来源于地块周边公共服务的改善，这就是为什么地王对于带动周边房价是最明显的。</p>
<p><strong>理解了这个，你就理解了，在中国老百姓购买城市不动产，相当于购买了这个城市“股票”。GDP和税收是股票的基本面，居民(小股东）会根据城市政府的经济状况和盈利能力以及房价波动选择购入或卖出“股票”（住房），而城市股票的市场价值是对这个城市未来公共服务水平的预期，房价上涨等于政府派发股票红利，政府出让新的土地相当于增发新股稀释股权。用股票市场的逻辑来理解土地财政就十分清楚了。</strong></p>
<p>这就是中国房地产无法和国外地产相比较的原因之一。在西方国家，政府城市化的初期也没有原始资本，但它采用的是债权融资，抵押税收发行市政“债券”，向老百姓借钱，所以为什么欧洲国家动不动金融危机就要破产，因为你债是一定要还的，一旦违约会导致信用破产。政府拿市政债融资，购买公共服务，推动城市化建设。</p>
<p>所以美国的房子是不贵，但他的房产税高，70年的房产税差不多是房子价格的2倍多，相当于你每30年要重新把房子买一遍，你买了房子，要用周边的医疗、教育你就要交税，这个房子和公共服务是分离的。而中国采用的相当于股权融资，股权融资的好处是啥，赚了一起赚，赔了一起赔，老百姓只要买了房子，周边的公共服务是不需要另外交税了，70年里只要房子不倒，你儿子、孙子都可以享受周边的医疗、教育、交通。</p>
<p>所以中国住宅的本质就是资本品。</p>
<p>理解中国房地产要使用股票市场的逻辑，地方政府是一级市场（原始股），把土地股票包销给开发商（券商）；开发商（券商）是二级市场，加工产品（房地产）分销给散户；二手房相当于三级市场，散户和散户间的游戏。</p>
<p>很多人一直认为房子就应该是商品，用商品的逻辑来看待房价，分析走势，那我只能说你永远也看不清楼市的本质。</p>
<p>只要是土地财政，不动产就无可避免的会是一个资本品。无论怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本品，资金就会继续流入不动产市场。</p>
<p>当然，我绝对相信土地财政是历史性产物，土地财政背后也造成了诸多的风险，所以这个金融工具到了一定时期一定会被收起来，但不会是现在，按照我的预估起码还有五年，这次疫情的出现不会加速只会使其延后。</p>
<p>很多人在新基建的话题，看看这张图，所谓的新基建只占总投资的0.5%，说到底还是新瓶装旧酒，和08年四万亿没有本质区别，所以你们都懂得。</p>
<p>另外，我并不是鼓吹人们去买房，毕竟这世界上没有永远的涨和跌，我所做的只是告诉大家一个真实的房地产市场。把这个讲清楚了，至于要不要买，大家心里也许就有数了。</p>
<p>疫情虽然算是黑天鹅会对房地产造成一定冲击，但是房价的本质是不会变的。</p>
<p>这个社会你所见到的一切都是被人精心设计过的（包括舆论），洞悉到一件事物的本质，才能做出正确的决定。</p>

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    <span>本作品采用</span>
    <a href="https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/">知识共享署名 4.0 国际许可协议</a>
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